פסק-דין בתיק ו"ע 1573-08

נדב הכהן רו"ח - חבר

מבוא

בפנינו ערר על החלטה שניתנה על-ידי המשיב ב- 25.9.2008, בתגובה להשגה שהוגשה על-ידי העוררת ב- 18.11.2007.

בהחלטה קיבל המשיב חלק מנימוקי ההשגה, אך דחה את בקשתה של העוררת לקבלת פטור מלא ממס-שבח (וכפועל יוצא גם פטור ממס מכירה), שלטעמה הינה זכאית לקבל לפי הוראות סעיף 61(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: " החוק").

תיאור העובדות

1.         בידי העוררת (שהינה "מוסד ציבורי"), היו במשך עשרות שנים מלוא זכויות הבעלות בנכס מקרקעין בשטח של כ-5,129 מ"ר הנמצא ברחוב ארלוזורוב 101, פינת הרחובות רמז והתש"ח בתל-אביב, הידוע כחלקה 1236 בגוש 6213 (להלן: " הנכס").

2.         על פי תב"ע 2532 ת"א/א', שדבר אישורה למתן תוקף פורסם ב 10.6.2004, חולק הנכס לשני מגרשים:

מגרש א' -  בשטח של כ-2,629 מ"ר, עליו בנוי מבנה ההנהלה של העוררת.

מגרש ב' -  בשטח של כ-2,500 מ"ר, אשר שימש כמגרש חניה מקורה, ומתוקף תוכנית 2532 א' יועד לבניית מגדל מגורים בן 31 קומות (להלן: " המגדל").

3.         לאחר שהנכס חולק תכנונית לשני מגרשים התקשרה העוררת עם קבוצת רוכשים בהסכם מכר מיום 1.3.2007 (להלן: ה" הסכם"), לפיו מכרה העוררת את עיקר זכויותיה במגרש ב' לשם בניית המגדל.

המכר נעשה בדרך של רישום זכויות חכירה לתקופה של 999 שנים (בהחרגת היחידות שיוותרו בבעלות העוררת) והסכם לרשום את כל יחידות הנכס כבית משותף, בשלב השני.

4.         בהסכם נקבע - בין היתר - כי הרוכשים ישלמו לעוררת תמורה כספית של 33,333,333 $ (בשקלים חדשים), בתוספת מע"מ, וכן יקימו ויבנו על חשבונם חניון בן שבע קומות מרתף, שבו יוקצו לעוררת 150 מקומות חניה וחלק יחסי ביחידת ההתחברות (להלן ולעיל: " יחידות העוררת").

5.         ב 19.4.2007 מסרה העוררת למשיב, כדין, הצהרה על ההסכם וביקשה פטור חלקי מהמס (לפי הוראות סעיף 61(ב)(2) לחוק), כשהיא מציינת כי תבקש לקבל פטור מלא מהמס (וממס המכירה) אם יתקבל הערעור שהוגש על ידה בע"א 9946/06 (קופת-חולים כללית נגד מנהל מס-שבח ת"א).

ב- 2.9.2007 הודיע המשיב לעוררת כי החליט להוציא לה שומה לפי מיטב השפיטה (לאחר שביקש וקיבל מהעוררת נתונים נוספים), בה הגדיל את שווי המכירה ולא התיר ניכוי של חלק מהסכומים  שנכללו בהצהרת העוררת  מה 19.4.2007.

ב-  18.11.2007 הגישה העוררת השגה מפורטת על החלטת המשיב מיום 2.9.2007, בהסכמת המשיב, וביקשה לקיים דיון בהשגה לפני מתן החלטת המשיב.

6.         ב- 25.9.2008 הודיע המשיב לעוררת על החלטתו בהשגה (להלן: ה" החלטה"), בה עודכן שווי המכירה והותרו לעוררים ניכויים מסוימים מהשבח.

9.         בהחלטה ציין המשיב, בין היתר, שלא השתכנע כי מגרש החניה שנמכר שימש במישרין את המוכרת במשך תקופה של 80% מתקופת ההחזקה בנכס.

10.        בנוסף לכך ציין המשיב בהחלטתו כי המגרש שנמכר ע"י העוררת:

 " מצוי אמנם בסמיכות לבניין ההנהלה אולם מדובר בחטיבת קרקע נפרדת הן מהבחינה הכלכלית והן מהבחינה הפיסית" ולפיכך יוענק לעוררת פטור חלקי בלבד, בשיעור של 50% מהמס.